С 1 июля нельзя построить дом на деньги покупателей квартир.
Что даст эскроу?
Ранее:
застройщик готовит проект, получает разрешение, начинает продажи и стройку.
Покупатели жилья называются участниками
долевого строительства: люди
«скидываются», и на эти деньги строится жильё. На самом деле полученными от них
деньгами застройщик распоряжается самостоятельно. Вкладывает ли он их в этот
или другие проекты, направляет ли на иные цели — неважно, главное, чтобы
результат был достигнут: построено жильё, которое получат участники долевого
строительства.
Впредь:
застройщик готовит проект, получает разрешение, начинает продажи и одновременно
стройку. Все деньги от продаж оседают на
спец. банковских счетах «эскроу»: банк выполняет роль посредника и гаранта
того, что средства не будут потрачены напрасно — застройщик получит их
только после завершения стройки и оформления в собственность покупателя хотя бы
одной квартиры. На какие деньги будет осуществляться строительство — проблемы
застройщика, но в большинстве случаев это будет кредит, выданный тем же банком,
в котором открыт счёт эскроу.
Принимая законы, утверждали, что
выиграет покупатель: он теперь застрахован от неисполнения застройщиком обязательств,
т.е. риски появления обманутых дольщиков
снижаются до нуля. В то же время в системе
появляется ещё один участник, у которого очень хороший аппетит. Банковская
система России в 2018 году получила рекордную прибыль при нулевом росте экономики, где единственной
успешной отраслью было как раз строительство.
Из-за
банков вырастут цены.
На самом деле нет. Покупательная
способность населения не растёт, и более дорогое жильё гораздо труднее продать!
Не будут цены расти быстрее инфляции.
Застройщики говорят о непременном росте цен. Но делается это с целью стимулировать
нас покупать жильё сейчас. В российском бизнесе долгосрочным планированием
занимаются только идеалисты и мошенники, а бизнес хорошо понимает, что лучше
рубль сегодня, чем два завтра.
Деньги
могут не вернуть
Но банк свою прибыль получит, не сомневайтесь. И если учесть, что согласно
закону «банк делает бесплатную строительную, финансовую и маркетинговую
экспертизу проекта», прибыль эта будет значительной — бесплатные услуги почему-то
обходятся особенно дорого. Смысл в том, что банк получает в своё распоряжение
на значительный срок крупные суммы. Да, формально они размещены на блокированном счёте, т.е. операции с ним запрещены.Но что такое блокированный
счёт? Это просто цифры в отчете! Отследить реальное использование средств может только Центробанк. А он никак не
заинтересован вскрывать возможные нарушения, например, Сбербанка или
«Открытия», потому что прямо заинтересован в максимальном финансовом успехе
этих принадлежащих ему корпораций.
С гарантиями прав граждан всё не
однозначно. Если застройщик обанкротится, то деньги будут возвращены
покупателям — но, похудев на уровень инфляции. Если рухнет банк, с возмещением сложнее:
«по умолчанию» вернут суммы до 10 млн руб.,
остальные - в порядке общей очереди.
Разгул
консолидации
Пострадавшими окажутся и мелкие
застройщики — из-за скромных масштабов им не хватит гибкости для маневрирования
оборотными средствами. Крупные девелоперы, заранее перешли на систему эскроу,
чтобы отработать схему. У «мелочи» такой возможности не было. Примерно половина
игроков будет вынуждена уйти с рынка — кредитные средства окажутся слишком
дорогими для поддержания какой-никакой рентабельности.
Ключевые застройщики подсуетились
и заложили до 1 июля столько котлованов, что хватит на годы вперед. Мелкая
рыбёшка за это время может погибнуть от голода. Рынок консолидируется, а на
самом деле олигополизируется: можно ожидать, что на самых вкусных территориях
(Москва и область, Санкт-Петербург и область, Краснодар и Екатеринбург) на 7-9
холдингов будет приходиться более 95% вводимых кв. метров и более 90% выручки
от них.
Никто не отменял и административный
ресурс: у олигархических строительных групп всё давно схвачено, а остальным
несложно перекрыть кислород простым требованием соблюдения градостроительных
законов, которые в России массово противоречат друг другу и предназначены
исключительно для ручного контролирования рынка.
Добавим, что и закон об эскроу —
что дышло: там предусматриваются возможные исключения, при этом критерии этих
исключений туманны.
* * *Экономика
— наука неточная, но определённые законы у неё всё-таки есть. Вот один из них:
если в России осуществляется какая-то реформа, это делается в пользу избранной
группы банков (кстати, счета эскроу можно открывать лишь в 55 организациях),
обслуживающей интересы высшего сословия. К которому по счастливому совпадению
принадлежат крупнейшие строительные корпорации.
Что до
рядовых покупателей жилья — да, их интересы теперь будут защищены несколько
лучше. Но платой за это станет снижение
и без того невысокого качества бюджетного строительства.
|